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한국과 일본의 부동산버블현상과 향후전망 - 한국과 일본 실물경제 침체로 인한 부동산 버블 현상과 향후 전망

한국과 일본의 부동산버블현상과 향후전망 - 미리보기를 참고 바랍니다.

한국과 일본 실물경제 침체로 인한 부동산 버블 현상과 향후 전망

1. 일본의 경우

1980년대 초부터 오르기 시작한 일본의 부동산 가격은 버블기에 들어 급격한 상승을 보였다. 주택 가격이 큰 폭으로 올라 일본 샐러리맨들의 마이홈 꿈은 점점 멀어져갔다. 특히 기업의 부동산 투자로 인한 업무용 오피스빌딩 품귀현상은 심각할 정도였다. 가격에 상관없이 부동산 매물을 확보하는 것이 당시 기업들의 최대 과제였을 정도다. 지나친 부동산 가격의 상승을 억제하기 위해 일본 정부는 1990년 4월 부동산 관련 대출 총량 규제를 실시했다.

이는 부동산 투자에 대출을 규제해 자금이 부동산에 몰리는 것을 억제하는 데 목적이 있었다. 뒤이어 1991년 1월에는 야당에 의해 토지세가 도입됐다. 토지세는 토지의 투기적 거래를 규제할 목적으로 부동산 보유시의 세금 부담을 상당히 높게 했다. 이러한 부동산 억제 정책과 금리 인상 정책이 맞물려 부동산 가격은 하락하기 시작했다.

토지 가격의 폭락에 따라 1980년대 말 부동산 투기에 매달렸던 많은 일본 기업과 금융기관들이 부실화됐다. 다만 우리나라와 다른 것은 일본의 경우 기업 중심의 부동산 버블이었기 때문에 가계 부분은 상대적으로 버블 붕괴 피해에서 온전할 수 있었다는 것이다. 만일 일본의 가계 부문까지 부동산 투기에 휩쓸렸다면 아마도 일본 경제는 회생 불가능의 상태에 빠졌을지도 모른다. 일본은 부동산 버블 붕괴로 인해 ‘잃어버린 10년’이라는 복합 불황을 겪어야만 했다. 이것은 부동산 투기가 경우에 따라서는 한국의 경제 전체를 장기적으로 침체의 늪에 빠뜨림으로써 파탄에 이르게 할 수도 있다는 것을 보여주는 사례다.

2. 한국의 경우

외환위기의 충격으로 부동산 가격은 1998년 한 해에만 무려 13.6%가 하락했다. 해방 이후 부동산 가격이 두 자릿수로 하락한 것은 그해가 처음이었다. 집값의 하락과 더불어 전세가의 하락도 두드러졌다. 전세가는 집값보다 2배나 더 떨어졌다. 국민의 정부는 외환위기 극복이라는 시대적인 사명을 가지고 경기 부양을 위해 부동산 규제를 과감하게 풀었다. 2000년 초가 되자 외환위기 이전의 수준을 회복하게 됐는데, 이 기간을 전세 가격 상승의 1단계로 본다. 이는 외환위기의 영향으로 하락했던 전세 가격의 회복 단계라 할 수 있다.

2000년 이후부터 금리가 하락하자 융자를 얻어 집을 구하려는 사람들이 늘어나 집값도 상승하기 시작했다. 저금리로 인해 전세 임대의 이자 수익이 크게 하락함으로써 전세의 월세 전환도 가속화됐다. 그 결과 아파트 전ㆍ월세 가격이 급등해 커다란 사회적 문제로 대두됐는데, 이 기간을 전세 가격 상승의 2단계라고 할 수 있다. 즉 전세 가격 상승 2단계는 저금리로 인한 전세의 월세 전환 요구에 기인한 상승이었다.

행정수도 이전을 공약으로 내건 노무현 후보가 대통령으로 당선되자 충청권 지역의 부동산 가격은 급등세를 보였다. 서울을 비롯한 수도권 지역으로 부동산 투기가 확산됨에 따라 전ㆍ월세 가격뿐만 아니라 아파트 매매 가격까지도 급등하는 과열 현상이 나타났다. 이 기간을 전세 가격 상승 3단계라 할 수 있다. 특히 이 시기에는 급등한 전세 가격으로 인해 아파트 투자 수익이 급증했다. 이에 따라 아파트 투기 과열과 더불어 아파트 가격이 상승했고, 다시 전세 가격의 상승을 유발시키는 악순환으로 이어졌다. 아파트 가격 상승을 잡기 위한 정부의 노력은 강남의 집값을 가장 먼저 타깃으로 했다. 강남의 집값 상승이 강남으로만 끝나지 않고 강북과 수도권을 거쳐 전국을 부동산 열풍으로 내몰 여지가 있었기 때문이다. 주택 시장 안정을 추구했던 정부는 강남의 집값을 꺾기 위해 각종 조치를 내놓았다. 결국 2003년 9.5 부동산안정대책이 나왔는데, 그 칼날은 재건축 아파트를 향한 것이었다.

3. 부동산 투기의 원인 분석

부동산 투기 붐의 원인은 정부의 잘못된 정책과 은행의 무분별한 아파트 담보 대출에 기인한다. 국민의 소득 수준 향상에 따라 중대형 아파트의 수요가 충분히 많았음에도 불구하고, 정부는 국민주택 규모의 공급만을 강조했다. 또 일관성 없는 교육 정책에 따라 일부 특정 지역의 가수요가 확산되기도 했다. 이는 무분별한 강남 재건축 사업 계획을 허용한 것에서 확인할 수 있다.

2001년 하반기부터 서울을 비롯한 수도권 지역의 아파트 가격이 급등한 것은 금융기관의 무차별적인 아파트 담보 대출 확대에 절대적으로 기인하고 있다. 외환위기 이후 금융기관은 기업 대출 중심의 도매 금융보다 가계 대출 중심의 소매 금융에 집중했다. 이렇게 늘어난 가계 부문의 금융 부채 증가는 향후 한국 경제의 최대 잠재 요인으로 우려되고 있다. 이는 갑작스러운 부동산 버블 붕괴시 금융기관의 부실로 이어질 수 있기 때문이다.

부동산 투기 붐의 또 다른 요인으로는 주택의 구조적 수급 불균형을 들 수 있다. 일부에서는 우리나라의 주택보급률이 100%를 넘어섰기 때문에 주택의 구조적인 수급 불균형 문제는 해소됐다고 주장하지만, 필자들은 이 견해에 동의하지 않는다. 왜냐하면 국가마다 다소 차이는 있지만 주택 총수요에는 총가구 주택 수요 이외에 2~3년분의 재건축 수요를 포함시켜야 하기 때문이다. 특히 국토 면적이 좁은 우리나라의 경우 대규모 재건축 사업이 전개되면 기존의 택지에 다시 집을 짓는다.

따라서 여분의 주택이 확보되지 않으면 주택의 수급 불균형이 일시적으로 심화돼 혼란이 발생할 수 있다. 당시 정부의 시각은 “주택보급률이 100%를 넘어섰기 때문에 수급은 균형을 달성했다. 그리고 아파트 가격이 급등하는 것은 투기 세력에 의한 것이다.”라는 것이었다. 구조적 불균형에 기인하는 주택의 수급 현상은 보지 못했던 것이다. 그리고 주택보급률은 100%를 넘었는데 주택 소유 비율이 100%가 되지 않는 이유는 집을 가진 사람들이 한 채가 아니라 2채 이상씩을 가지고 있기 때문이다.

4. 부동산 버블과 내수 불황의 역학관계

부동산 버블로 인해 가계의 주택 구입에 차질이 발생할 경우 그 경제적 여파는 주택 구입 소요 연수 증가분에 해당하는 기간만큼 내수 경제 전체에 지속적으로

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