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민사특별법 자료등록 주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법

[민사특별법] 주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법 - 미리보기를 참고 바랍니다.

주택임대차보호법, 상가건물임대차보호법

Ⅰ. 제도의 목적과 성격

1. 제도의 목적

주택은 인간다운 생활을 보장하기 위한 물적 토대로서, 주택의 원활한 공급과 유통은 사회의 안정에 필수적이라 하겠다. 사회적 약자인 임차인을 보호하고 국민의 주거생활의 안정을 도모하기 위하여 주택임대차보호법을 제정하게 되었으며, 주요 내용으로는 대항력의 인정, 소액보증금의 보장 등이 있다.

2. 주택임대차보호법의 성격

(1) 특별법으로서의 성격

이 법은 주거용건물의 임대차에 대하여만 적용되므로 일반법인 민법에 대하여 특별법으로서의 성격을 갖는다.

(2) 강행규정으로서의 성격

주거용건물의 소유자에 비하여 경제적 약자인 임차인을 보호하기 위한 특별법으로서 이 법의 규정에 위반한 것으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다.

(3) 사회법으로서의 성격

사적자치를 근본으로 하는 시민법이 아니라 사회적 강자와 약자간의 이해관계를 조절하여 사회의 기본적인 안정을 도모하고자 제정된 사회법으로서의 성격을 갖는다.

3. 주요내용

(1) 임차권의 대항력

주택의 인도와 주민등록을 한 익일부터 임차인은 제3자에 대하여 임차권의 효력을 주장할 수 있다(대항력). 주택의 양수인 등은 임대인의 지위를 당연히 승계한 것으로 본다는 규정은 대항력을 강화하는 것이라 하겠다.

(2) 임대기간의 보장(주거권 보호)

주택임대차보호법은 임대차의 최소존속기간을 2년으로 규정하고, 2년 미만으로 정한 경우에는 이를 2년으로 본다. 다만 임차인은 2년 미만의 약정을 주장할 수 있게 하여 임차인의 선택권을 보장한다.

(3) 차임 등의 증감청구에 제한

임대차존속기간중의 차임에 대한 증가청구의 경우에 대통령령이 정한 범위(연5%)를 초과하지 못하도록 하여 임대인의 지나친 증액요구를 제한하였다.

(4) 보증금의 반환규정

① 대항력에 의한 반환

임차인의 대항력이 최우선(선순위 저당권자에 비하여)인 경우에는 경락자 등에 대하여 보증금 전액으로서 대항할 수 있다.

② 우선변제권에 의한 반환

대항력과 더불어 확정일자를 받은 임차인은 저당권자 등과 순위에 따른 배당을 받음으로서 자신의 보증금을 반환받을 수 있다.

③ 소액보증금의 보장

임차인의 대항력이 뒤늦게 발생한 관계로 경락자 등에 임차권을 주장할 수 없는 경우에는 지역별 기준에 따라 보증금의 일정한도에서 최우선으로 반환을 받을 수 있다.

(5) 임차권등기명령제도

임대차기간이 종료하였음에도 불구하고 임대인이 보증금을 반환하지 않는 경우에도 임차인이 대항력을 잃지 않고 임차주택에서 퇴거를 할 수 있도록 하기 위한 제도이다.

Ⅱ. 적용범위

1. 주거용 건물

(1) 주거용 건물(주택)의 의의

주거용 건물, 즉 주택이라 함은 ‘토지에 정착하는 공작물 중 지붕 및 기둥 또는 벽이 있는 것과 이에 부수되는 시설로서 사람의 일상적인 주거활동에 사용되는 것’이라 정의할 수 있다.

(2) 주택의 전부 또는 일부

이 법은 주택의 전부 뿐만 아니라 그 일부에 대한 임대차에도 적용된다. 즉, 건물의 일부일 지라도 위의 정의에서 보는 것처럼 사람의 주거활동을 위한 목적으로 사용된다면 임대차법의 적용대상이 된다.

(3) 겸용주택

주택의 일부가 주거외의 목적으로 사용되는 경우, 즉 주거용 부분과 비주거용 부분을 겸한 주택을 겸용주택이라 한다. 주택임대차보호법 제2조 후단에 의하여 겸용주택의 경우에도 본법의 적용대상이 된다.

2. 임대차 계약

(1) 임대차의 의의

여기서는 주택의 임대차를 말하며, 이는 ‘임대인이 주거용 건물의 전부 또는 일부를 임차인에게 사용하게 하고, 임차인은 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생기는 게약’이라고 할 수 있다.

(2) 미등기 전세의 준용

이 법은 주택의 등기하지 아니한 전세게약에 관하여 이를 준용한다. 이 경우 ‘전세금’은 ‘임대차의 보증금’을 본다.

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자료제목 : 민사특별법 자료등록 주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법

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