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민법상 보증금에 대한 법적검토 - 민법상 보증금에 대한 법적 검토

민법상 보증금에 대한 법적검토 - 미리보기를 참고 바랍니다.

민법상 보증금에 대한 법적 검토

1. 보증금의 의미

보증금이란, 부동산임대차에 있어서 임차인의 채무를 담보하기 위하여, 임차인 또는 제3자가 임대인에게 교부하는 금전 기타의 유가물을 의미한다. 보증금은 정지조건부 반환채무를 수반하는 금전 소유권의 이전으로 이해되고 있다. 보증금계약은 임대차에 종된 계약으로서, 금전의 수수를 수반하는 요물계약으로서 행하여지는 것이 보통이다.

[ 참고판례 ]

대법원 2001.6.12. 2001다2624 임차인과 임대인간의 약정에 의하여 임차권의 양도가 금지되어 있다 하더라도, 그러한 사정만으로 임대차계약에 따른 임차보증금반환채권의 양도까지 금지되는 것은 아니다.

대법원 2001.10.12. 2001다7865 …, 임대차계약이 어떠한 사유로든지 효력을 상실하게 되는 경우에는 보증금반환채무가 발생하는 것이고…, 임대차계약이 해제조건부였고 그 해제조건이 성취되어 임대차계약이 그 효력을 상실하였다면 이로 인하여 임대차보증금을 반환할 채무가 발생하거나 그 기한이 도래하는 것이지, 이로 인하여 보증금반환채무가 소멸하는 것이 아니다.

2. 보증금의 효력

1) 담보적 효력

차임의 부지급?임차물의 멸실?훼손 등과 같은 임대차관계에서 발생하게 될 임차인의 모든 채무를 담보한다. 임대인은 이 보증금으로부터 다른 채권자에 우선하여 변제를 받을 수 있다.

대판 99.7.27. 99다24881 임대차보증금은 임대차계약이 종료된 후 임차인이 목적물을 명도할 때까지 발생하는 차임 및 기타 임차인의 채무를 담보하기 위하여 교부되는 것이므로 특별한 사정이 없는 한 임대차계약이 종료되었다 하더라도 목적물이 명도되지 않았다면 임차인은 보증금이 있음을 이유로 연체차임의 지급을 거절할 수 없다.

2) 임대차 존속 중의 보증금의 충당

원래 보증금은 매기의 차임 기타의 채무를 담보하는 것이므로, 임대차가 존속하고 있는 동안에도 임대인은 보증금으로 연체차임 등에 충당할 수 있다. 혹은 충당하지 않고서 그 지급을 임차인에게 청구할 수도 있다. 이 때 임차인은 보증금의 존재를 이유로 채무의 이행을 거절하지 못한다.

3. 부동산소유권의 이전과 보증금의 승계

부동산의 임대차가 등기되어 있는 등 대항력을 갖추고 있는 때에, 그 부동산의 소유권이 제3자에게 양도되면, 보증금에 관한 권리?의무도 양수인인 신소유자에게 이전된다.

[ 관련판례 ]

대판 96.2.27. 95다35616 주택의 임차인이 제3자에 대한 대항력을 갖춘 후 임차주택의 소유권이 양도되어 그 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 경우에는, 임대차보증금의 반환채무도 부동산의 소유권과 결합하여 일체로서 이전하는 것이므로 양도인의 임대인으로서의 지위나 보증금반환 채무는 소멸한다.

☞ 이에 대해 양도인과 양수인 그리고 임차인 사이의 3면계약으로 보증금반환채무의 완전이전(실질적인 채무인수)을 합의하지 않는 한 양도인의 보증금반환의무는 소멸하지 않고, 특별한 사정이 없는 한 양수인이 보증금반환채무를 중첩적으로 인수하게 된다는 견해도 있다(중첩적 인수설, 김형배479면, 이은영355면).

4. 보증금 반환청구권

1) 보증금의 반환시기

보증금의 반환시기에 관하여, 학설과 판례는 단순히 법률관계의 종료시, 즉 임대차관계가 종료하는 때로 보지 않고 임차인이 목적물을 반환하는 등 사실상의 청산관계가 종료하는 때로 해석하고 있다(곽윤직387면, 김형배477면, 김주수321면). 임대차의 종료 후에 목적물의 인도가 있을 때까지의 사이에 발생된 임대인의 손해배상채권도 보증금으로 부터 공제될 수 있도록 하기 위해서이다.

2) 임차인의 채무와 보증금반환청구권과의 관계

① 정지조건설(다수설) 임차인의 보증금반환청구권은, 임대차관계의 종료 후 목적물의 반환과 임차인의 채무의 부존재(즉, 연체차임채무나 채무불이행 또는 불법행위에 의한 손해배상채무 등의 부존재)를 정지조건으로 한다는 견해이다.

② 해제조건설 임차인의 보증금반환청구권은 임대차관계의 종료 후 목적물의 반환을 정지

[문서정보]

문서분량 : 3 Page

파일종류 : HWP 파일

자료제목 : 민법상 보증금에 대한 법적검토 - 민법상 보증금에 대한 법적 검토

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